ロードサイド店舗の不動産戦略に役立つ情報満載！
ロードサイド事業者にとって有用と思われる平成21年度の土地税制の改正点をまとめてみました。
（1）景気回復期間中に取得した土地に係る譲渡益課税の特例措置の創設
・平成21年、22年に取得する土地を５年超所有して譲渡する際の譲渡益について
1,000万円の特別控除制度を創設。
・事業者が平成21年、22年に土地を先行取得して、その後10年間に他の土地を売却した場合
その譲渡益課税を繰り延べることを可能とする制度を創設。
（2）土地の所有権移転登記等に係る登録免許税の税率の引下げ
土地の売買等に係る登録免許税の軽減措置の現行税率を2年間据え置き。
（3）特定の事業用資産の買換え等の特例措置の延長
平成23年12月31日まで延長。
（4）土地に係る不動産取得税の特例措置3年延長
（注）活用については、税務署や税理士等の専門家にご相談して下さい。
国土交通省が２３日に発表した２００９年１月時点の公示価格は全国平均（全用途）で前年比マイナス３．５％となり、３年ぶりに下落した。
景気や資金調達環境の悪化により土地に対する需要が減退。昨年の後半から地価は下落に転じたり下落幅が拡大した。住宅地、商業地を含め、全用途で下落した。 ３大都市圏では、前回まで住宅地では２年連続、商業地では３年連続で上昇していたが、今回は住宅地、商業地ともに下落。地方圏を上回る下落率を示した。
継続して調査している２万７，８６３地点のうち、上昇したのは全用途合計で２３地点、全て地方圏だった。１９７０年に公示価格を開始して以来、もっとも少ない数となった。 商業地の全国平均は前年比マイナス４．７％と３年ぶりに下落した。３大都市圏では同マイナス５．４％で４年ぶりの下落となった。東京都区部では平均で８．１％下落し、前回の１７．３％アップという高い上昇率から下落に転じた。 商業地の下落率は上位１０地点のうち９地点が
住宅地の全国平均は前年比マイナス３．２％と３年ぶりに下落。３大都市圏はマイナス３．５％と３年ぶりに下落。 住宅地で全国トップの下落率を記録したのは
私見ではありますが、１月１日以降も不動産取引のは軟調であり、この傾向は今後も続くと思われる。
最近、昨年来の米国発の金融危機をうけ、自動車・電機等、製造業の経営不振にはじまり、その影響を受け、消費不振をうけ、マンション・戸建て住宅を扱う、不動産・建設業者の大型倒産も増加しております。報道によると、倒産、経営破綻の要因は売上不振をうけ、結果として資金繰りの失敗が多いということです。
資金繰り悪化の要因としては、売上不振による営業収入の激減、在庫の増加・積み増しによる資金の停滞、等々による営業キャッシュフローの大幅な減少。資金不足を補うため短期・長期の借入金の増加、それによる金利負担の圧迫、もしくは資金調達の不調による資金繰りの破綻、等が考えられ、そのようにも報道されています。したがって、身の丈にあった経営、キャッシュフロー経営の大事さがうたわれてもおかしくありません。
ただ、そういった要因も多いとは思いますが、一方でお客様第一主義が忘れられているという側面もあるのではないでしょうか？これまでの景気上昇局面をうけ、経営の舵取りが拡大思考に陥った結果として、お客様が望んでいる商品開発がおろそかになったという側面があるようにも思います。
先日、経営破綻をしたある不動産業者のたなざらしになっている在庫の一部を見る機会がありました。その一部を確認していますと、「本当にこの商品を開発した際、お客様の顔が見えていたのだろうか？、お客様のニーズを考えて開発したのだろうか？」という印象を受けました。
どんな時代でも基本は変わらないと思います。
現在の厳しい時期を乗り越えるためには、社内での徹底した原価低減に加え、「お客様第一主義を基本とした、身の丈にあったキャッシュフロー経営」があらためて求められているのではないでしょうか？
（Ｈ）
私たち店舗立地研究会は店舗のあるべき立地（商圏分析）、店舗ハードのローコスト化、オペレーションコストの低減等のテーマについて、メンバーそれぞれの専門分野の立場にたって、ディスカッション、研究などを通し、ロードサイド店舗の発展を目標に活動を続けています。
現在の状況は先回の投稿にもありましたように米国発の金融危機により、実物経済をも巻き込んだ未曾有の経済危機をまねいております。
私たち研究会は立ち上げ当初から、店舗オペレーションコストのうち、大きなウェイトを占める賃借料については削減活動を提案してきました。オペレーションコストのうち労務費の削減は現在、社会的問題にもなっていますように最終的には人員削減に繋がってくる場合が多いようですし、光熱費の削減は既に省エネ活動などによりかなりの部分削減されている場合が多いと認識しております。
店舗の賃借料については私たちの調査では不動産価格（土地）の下落に応じて見直しがなされていない場合が多く、ノウハウの提供、賃料削減活動支援を続けております。現在のような経済情勢の下では、もう一度、賃借料が適正なレベルであるか検証し、原価の見直しをする必要があります。
今こそ賃料削減の取組に再度、チャレンジすることをお勧めします。
（Ｓ）
２００８年後半の米国発の金融危機の影響を受け、自動車産業をはじめ輸出型の製造業、電機等を中心に業績悪化が深刻なほど進み、今や、卸・小売業、建設業、不動産業など、非製造も含めどの業種でも業績不振が続いており、恐慌の様相すら見せております。
但し、業種ごとに詳細を見てみますと、堅調を維持している企業、売れる商品は存在します。例えば、自動車産業では本田技研工業はＦ１からの撤退、業績の下方修正を余儀なくなれていますが、フィットは２００７年１０月にフルモデルチェンジし、順調に販売台数を伸ばしています。結果として、１２月には２００８年登録車販売台数で第1位を獲得してます。
住宅でも比較的妥当な価格レベルのものは堅調な人気が継続しています。外食産業のマクドナルドはキャンペーンにより好業績を得ているなど、種々みられるところです。
今後、この不況を脱出するためには、顧客ニーズの把握と商品開発が更に重要になってきます。業種単位の取り組みではなく、各企業が原価低減に取り組みつつ、顧客ニーズにフィットした商品開発により可能となると思われます。
（Ｈ）
新年明けましておめでとうございます。
店舗立地研究会のテーマに関連する自動車の販売台数についてご報告します。
昨年の国内の総市場は含軽新車市場で５０８万台（前年比９５％）でした。登録車は３２１万台（前年比９４％）で、５年連続前年割れ、軽自動車は１８７万台（前年比９７％）でした。
これは昨年前半は原油など資材の高騰による景気減速や消費マインドの低下、後半は米国発の金融危機に端を発した経済環境の悪化によるものと思われます。
メーカー別にはトヨタ前年比９３％、日産９４％、ホンダ１０６％、マツダ９６％という結果でした。
特に大型車種の販売台数が低下しております。
２００９年は自動車工業会が沿う市場を４８６万台と予測、２００８年を更に４．３％下回るとのことです。これは人口減少に加え、若年層の車離れが進んでいること、駐車場代など保有コストが高いなどの要因によるところが大きい。
但し、悲観的な要素ばかりでなく、２００９年は自動車重量税、取得税の税金面での軽減措置が予定されています。これに加え、三菱自動車が電気自動車を発売、ホンダがハイブリッド専用車を市場投入、トヨタがプリウスの全面改良する、など、カーメーカー各社が環境対応車の市場投入を予定しており、市場回復も期待できるところです。
ロードサイド店舗の活性化を図るためにも自動車市場の活性化は不可欠と思われますので、期待したいと思います。
１９９２年にブラジルのリオデジャネイロで国際連合の主催で開催された環境と開発に関する国際連合会議（地球サミット）で世界各国の首脳スピーチした当時１２歳の女の子です。彼女は各国首脳に対して、「どうやって元に戻すのか、元に戻す方法を知らないものを壊すのをやめて．．．．等」 、すべての子供と無数の動物たちを代表してスピーチをしました。
現在の我が国の状況をみているとこのことを忘れているような気がします。
我が国は２００２年６月に京都議定書を批准。２００５年４月に「京都議定書目標達成計画」を
閣議決定しました。国際的枠組みの中では「２００８年～２０１２年の期間に我が国は１９９０年比で温室効果ガスの排出を６％削減」すると約束しました。
現実はどうなっているかというと、温室ガス排出量を１９９０年比で６％削減するのが極めて厳しい状況になっています。「削減よりもむしろ増加しているのが実態」だそうです。産業部門（工場など）は歯止めがかかっているがビルや家庭など民生部門では大幅増加しているそうです。排出量と自然の吸収量をバランスさせるためには現在の排出量を半減させる必要があります。
今後、すべての生活の場で環境に配慮した建物、住居などとすることが求められています。
そういった中で
「地球温暖化対策の推進に関する法律」（温対法）と「エネルギーの使用の合理化に関する法律」（省エネ法）の改正案がそれぞれ２００９年４月、２０１０年４月に施行されます。大雑把にいうと改正前は「エネルギー使用量の多い工場・事業場」を対象としていましたが、改正後は一定規模以上の事業者単位・フランチャイズチェーン単位に変更されます。
したがってこれまで多くは対象外であったロードサイドのフランチャイズチェーンの各店舗も対象となるケースが増えてくるはずです。施行まで残された時間はわずかです。早急に対応する必要があります。
ロードサイド店舗も売上確保に加え、「環境共生」に真摯に取組む必要性が従来に増して必要となってきました。
ファミリーレストラン市場売上規模は年間8千億円※1とも約1兆7千万円※2ともいわれる巨大な産業になっています（2007年）。新たな低価格のフランチャイズチェーンが売上規模を増加している面もありますが、2008年後半になると経済環境の悪化に伴い、売上見通しが悪くなる会社が多くなると予想されています。
経営再建中の外食大手すかいらーくでは店舗を「すかいらーく」から低価格の「ガスト」などに転換していくという。またデニーズでは先頃、低価格嗜好に伴いメニューの値下げを発表し、低価格戦略への転換を図ろうとしています。高価格メニューでは戦えない現状がうかがえますが、消費者はどのように考えて行動しているのでしょうか。
最近ではサイゼリア、ガストなど客単価が1,000円以下の形態が比較的成功しているといわれています。たとえば4人家族で考えると、4～5,000円程度の支払いで週1回利用すつとなると月2万円程度。給料（賃金）がなかなか上がらない状況では、これは大きな出費となります。ただこれが3,000円台となると不思議と割安感があって気軽に利用できる気がします。最近では子供が喜ぶキャラクターによる演出やサービスドリンク、おもちゃの給付などの特典で、小さい子を持つ親に対してアピールすることも多いようです。
このような客単価を落としながら利用頻度を上昇させることが売上増加に繋がるのではないか、と思われるのですが、価格と需要量の関係としての需要曲線が右下がりの場合にはこうなりますよね。ただ実際には競合店や（地元に根付いた店つくりのため）周辺人口で商圏・売上規模を想定してみることも必要でしょう。ファミリーレストランは名前の由来とおり、家族の向け？にあるとするならば、価格面での競争力とくつろぎや空間・演出などの面での差別化も重要と思われます。安ければよいと言う訳でなく、需要曲線にも利益が最大となる均衡点（価格、量＝客数）がかならず存在するはずで、それを見つけ出した企業がいち早く生き残っていくでしょう。
※1日経MJ調べ ※2富士経済調べ
店舗の話題とは異なりますが、建設業界、デベロッパー業界の大きな話題として取り上げました。
「住宅瑕疵担保履行法」（「特定住宅瑕疵担保の履行の確保等に関する法律」の略称）は平成21年10月1日より施行されます。従来、「住宅品質確保法」により売主には10年間の瑕疵担保責任が課せられていました。但し、売主が倒産してしまった場合は住宅の購入者の方々を救済できないという問題がありました。
そこで同日以降に新築住宅を引き渡す場合には、売主は本法律で定める供託または保険に加入する必要性がでてきました。
これによる負担は概ね新築住宅一戸あたり１０万円程度になるようですが、誰が負担するかは別として住宅購入者の方々または売主に一時的に負担が生じることになりました。
本法律は住宅購入者のために売主に資力確保を義務付けましたが、今後の動向に注目が必要だと思います。
政府・与党は追加経済対策の一環として、東京、大阪の大都市圏を除き、高速道路料金について土日祝日は原則として１０００円で乗り放題にし、平日は３割引きを打ち出しました。１０００円以下の短距離は対象外。首都高速と阪神高速も休日に一定の割引をし、東京湾アクアラインも１０００円にするそうです。予算案が国会を通過後、２年間実施する予定です。一方で原油先物（NYMEX）も一時期の高騰から一転下落しており、国内のガソリン料金も元の水準に戻ろうとしている最中、休日ドライブや観光など、車をよく使う方には朗報だと思います。
高速道路の交通量は増えるのは当たり前ですが、これまで主要道路についても交通量が減少傾向にあるといわれていますが、ガソリン安＋高速料金乗り放題の効果は、遠隔地での消費をもたらすうえでロードサイド店舗にとっても恵みとなるかもしれません。特に高速道路のIC（インターチェンジ）から伸びる幹線道路沿いの店舗立地は、ICから車が出入りすることを考えると、飲食を中心として需要増が見込まれると思います。また加えて今回実施予定の定額減税分については、家計が消費へまわすことが待たれるところです。
